子どもが巣立ったり、ローンの返済が苦しくなったなど、さまざまな理由により不動産を売却する方がいます。
そこで今回、不動産売却で発生する税金の計算時に使われる減価償却とはなにか、計算方法はどのようにするのか、注意点はどんなことがあるのかを解説します。
ぜひ、不動産売却を検討している方は記事を参考にしてみてください。
不動産売却時の減価償却とは何？
減価償却とは、価値が継続的に低下していく不動産のような資産の取得費用を時間の経過にあわせて経費として計上することを指します。
不動産の売却で利益が出ると、譲渡所得税がかかりますが、その譲渡所得税を算出する際に取得費を割り出します。
そのため、確定申告までに減価償却を自分で計算する必要があります。
不動産売却時の減価償却の計算方法とは？
減価償却費は、「建物購入価額×0.9×償却率×経過年数」で算出できます。
この方式を定額法と呼びます。
建物購入価額は、売買契約書を確認して土地と建物の価格を分けて求めます。
ただし購入当時と消費税が異なることもあるため3つの方法から最適なものを選ばなければなりません。
●消費税額をもとに算出する
●標準建築単価をもとに算出する
●固定資産税評価額をもとに算出する
0.9をかける理由は、会計上取得費から残存価格である10％を引く必要があるためです。
償却率は、建物が1年あたりに失っていく価値を示した指標のことです。
法律によって定められており、建物の耐用年数により償却率の値は変わります。
そして、耐用年数は建物の構造・材質や用途によって異なります。
非事業用の物件売却でよく使う耐用年数ごとの償却率を確認しましょう。
経過年数は不動産を購入してから売るまでの年数を指し、耐用年数や築年数は異なるため注意しましょう。
不動産売却時の減価償却費の注意点とは？
減価償却費の注意点は2つあります。
購入代金が不明の場合は概算取得費が適用され、損をすることもある
取得費をおおよその金額で表した概算取得費は、売却益のうち5％を取得費として計上されます。
ただし昭和28年以降の不動産は建物の標準的な建築価格表や市街地価格指数を参考に算出されるため損をすることもあります。
利益が出ていない場合でも確定申告をおこなう
譲渡損失が生じている場合は源泉徴収税額の還付が受けられます。
ただし、確定申告をおこなっていない場合は還付を受けることができません。
そのため不動産売却の翌年の2月16日〜3月15日までの間に確定申告をおこないましょう。
まとめ
不動産売却の税金の計算方法のひとつである減価償却について解説しました。
減価償却費の計算の際は正確な取得費を出すためにも売買契約書をチェックしてみましょう。
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